2026년 정부 세제개편안은 주택의 장기보유특별공제를 거주기간 중심으로 바꾸는 내용을 담고 있습니다. 정부가 발표한 개편안이며, 이 글의 향후 수치를 확정 시행 법령으로 보면 안 됩니다. 실제 양도일에 적용할 규정은 국회 심의·공포 결과와 부칙을 확인해야 합니다.
기존 글에 섞여 있던 이전 제안과 잘못된 세액 예시는 제외하고, 8월 정부안의 방향과 현행 계산 시 확인할 항목을 구분했습니다.
정부안의 연도별 변화
| 구분 | 2027년 | 2028년 안 | 2029년 이후 안 |
|---|---|---|---|
| 1세대 1주택 공제율 구조 | 현행 유지 | 보유 연 2% + 거주 연 6% | 거주 연 8% |
| 최대 공제율 | 요건 충족 시 80% | 80% | 80% |
| 공제액 한도 신설안 | 현행 유지 | 20억원 | 10억원 |
최대 비율이 같더라도 오래 보유하고 짧게 거주한 사람의 결과는 달라질 수 있습니다. 공제율 상한과 공제액 한도는 다른 기준입니다.
보유기간과 거주기간을 따로 봐야 하는 이유
현행 1세대 1주택의 특례 공제는 요건을 충족하면 보유기간과 거주기간을 각각 반영합니다. 정부안은 거주 비중을 단계적으로 높이는 구조입니다. 같은 10년 보유라도 실제 거주기간이 다르면 결과를 동일하게 계산할 수 없습니다.
다주택·비거주·조정대상지역 여부, 취득 시기, 비과세 요건은 별도로 확인해야 합니다. 1세대 1주택 특례표를 모든 주택 매도 사례에 적용해서는 안 됩니다.
공제율이 곧 세금 할인율은 아닙니다
장기보유특별공제는 양도가액 전체에서 같은 비율의 세금을 깎는 방식이 아닙니다. 양도차익과 과세 대상 금액을 산정하고 공제액을 반영한 뒤 세율을 적용하는 순서를 거칩니다.
예를 들어 단순 계산 대상으로 정한 차익 1억원에 공제율 40%를 적용하면 공제액은 4,000만원입니다. 이것만으로 실제 납부세액이 4,000만원 줄었다고 말할 수는 없습니다. 비과세·필요경비·기본공제·세율을 생략한 원리 설명용 예시입니다.
매도 시점 판단 전에 준비할 자료
- 취득·양도 예정일과 매매계약서
- 실제 거주기간을 확인할 주민등록 이력
- 취득가액과 증빙 가능한 필요경비
- 세대의 주택 보유 현황과 일시적 2주택 등 특례 해당 여부
- 양도 시점에 시행 중인 소득세법·시행령과 경과규정
정부안만 보고 지금 팔아야 한다거나 기다려도 된다고 일괄 판단할 수 없습니다. 같은 자료로 현행 규정과 확정된 개정 규정을 비교해야 합니다.
자주 묻는 질문
2029년부터 보유공제가 반드시 없어지나요?
현재 설명은 정부안 기준입니다. 최종 법률과 시행일·경과규정이 확정돼야 실제 적용 여부를 판단할 수 있습니다.
최대 80% 공제면 양도세도 80% 줄어드나요?
아닙니다. 공제 대상 금액과 과세표준·세율 계산이 별도입니다.
예전 세액 예시를 그대로 써도 되나요?
취득가·필요경비·거주기간·주택 수가 다르면 재계산해야 합니다. 이 글에는 적용 가정이 불명확한 기존 세액표를 싣지 않았습니다.
2026년 9월 27일 확인. 재정경제부 2026년 세제개편안. 실제 신고는 확정 법령과 국세청 안내를 확인하세요.
