2026 세제개편안 총정리 종부세 양도세 ISA 핵심

2026 세제개편안이 8월 3일 발표됐습니다. 이번 개편의 무게중심은 부동산입니다. 종합부동산세에서 2조 1,815억원이 더 걷히고, 소득세는 오히려 5,579억원 줄어듭니다. 전체 세수는 3조 4,430억원 늘어납니다.

개인에게 실제로 영향을 주는 항목은 네 갈래입니다. 종합부동산세, 양도소득세 장기보유특별공제, ISA, 근로장려금입니다. 이 글에서 네 가지를 한 번에 정리하고, 각 항목의 자세한 내용은 별도 글로 연결해 두겠습니다.

한 가지 먼저 짚겠습니다. 이건 정부안입니다. 9월 3일 이전에 국회로 넘어가고, 심의 과정에서 수치가 바뀔 수 있습니다.

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핵심 요약

종합부동산세 1세대 1주택 기본공제는 거주용만 12억원에서 14억원으로 오르고, 비거주용은 12억원에서 9억원으로 내려갑니다.
양도소득세 장기보유특별공제는 보유 기준에서 거주 기준으로 바뀝니다. 2027년은 현행 유지, 2029년부터 거주 연 8%만 남습니다.
국내 투자 전용 생산적금융 ISA가 신설됩니다. 이자·배당이 전액 비과세되고 총 납입한도는 2억원입니다.
근로장려금은 소득요건과 최대지급액이 모두 오릅니다. 맞벌이 기준 소득요건 4,400만원에서 5,200만원, 최대지급액 330만원에서 360만원입니다.
세수는 3조 4,430억원 늘고, 서민·중산층은 1조 2,258억원 줄어듭니다.

1. 이번 개편안을 한 문장으로 요약하면

부동산에서 더 걷어 서민·중산층과 국내 투자에 돌려주는 구조입니다.

세목별 세수 효과를 보면 방향이 분명합니다. 종합부동산세가 2조 1,815억원 늘어나는 동안 소득세는 5,579억원, 법인세는 1,636억원 줄어듭니다. 계층으로 나눠 봐도 서민·중산층은 1조 2,258억원 줄고 고소득자는 1,226억원 늘어납니다. 여기서 서민·중산층은 총급여 8,900만원 이하를 말합니다.

정부가 밝힌 정책 목표는 잠재성장률 반등, 민생·지방 지원, 공정과세를 위한 조세개혁, 세제 합리화입니다. 부동산 과세 강화가 이 중 세 번째에 해당합니다.

2. 종합부동산세 — 사느냐 안 사느냐로 갈립니다

이번 개편에서 가장 크게 바뀐 부분입니다. 그리고 가장 많이 오해되는 부분이기도 합니다.

언론에 “1주택 기본공제 12억원에서 14억원 상향”으로 많이 나왔는데, 절반만 맞습니다. 정확히는 같은 1세대 1주택자라도 그 집에 사는지 아닌지로 갈립니다.

구분	현행	개정안
1세대 1주택 — 거주용	12억원	14억원
1세대 1주택 — 비거주	12억원	9억원
그 외	9억원	4억원 + (5억원 × 거주용 주택가액 ÷ 주택가액 합계액)

과세 대상 기준도 함께 조정됩니다. 1세대 1주택자는 공시가격 14억원, 시가로는 약 20억원을 넘을 때부터 종합부동산세가 붙습니다. 그 외는 공시가격 9억원, 시가 약 13억원 기준으로 현행과 같습니다.

세율은 주택 수 기준에서 주택 가액 기준으로 단계적으로 바뀝니다. 2028년부터는 1주택이든 3주택이든 같은 과세표준이면 같은 세율입니다. 과세표준 6억원에서 12억원 구간은 1.0%에서 1.3%로 오릅니다.

공정시장가액비율도 60%에서 70%로 올라갑니다. 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자는 2028년 이후 80%까지 갑니다.

3. 양도소득세 — 오래 보유한 사람보다 오래 산 사람

장기보유특별공제가 “장기거주소득공제”로 이름부터 바뀝니다.

지금은 1세대 1주택자가 보유 연 4%(최대 40%)에 거주 연 4%(최대 40%)를 더해 최대 80%를 공제받습니다. 개정안은 이걸 거주 연 8%(최대 80%) 하나로 합칩니다. 보유만 오래 하고 살지 않았다면 공제가 줄어드는 구조입니다.

바로 시행되지는 않습니다. 1년 유예 후 단계적으로 갑니다.

구분	2027년	2028년	2029년~
1세대 1주택자	현행과 같음 (거주 4% + 보유 4%)	거주 6% + 보유 2%	거주 연 8%
다주택자(비조정)	보유 연 2%	보유 연 1% 또는 거주 연 2%	거주 연 2%
공제 한도	없음	20억원	10억원

공제 한도가 새로 생기는 것도 눈여겨볼 부분입니다. 지금은 한도가 없는데 2028년 20억원, 2029년 10억원으로 조여집니다.

반대로 완화되는 것도 있습니다. 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1세대 1주택은 양도세 기본공제가 연 250만원에서 연 2,500만원으로 열 배 올라갑니다.

4. ISA — 국내 투자 전용 계좌가 새로 생깁니다

생산적금융 ISA가 신설되고, 기존 일반 ISA는 따로 정비됩니다.

항목	일반 ISA (개정안)	생산적금융 ISA (신설)	청년형 ISA
가입 대상	19세 이상 거주자	19세 이상 거주자	34세 이하, 총급여 7,500만원 이하
세제 혜택	한도 내 비과세, 초과분 9%	이자·배당 전액 비과세	전액 비과세 + 납입금 10% 소득공제
투자 대상	예적금, 국내주식, 펀드 등	국내주식, 국내주식형 펀드, 국민성장펀드, BDC 등	생산적금융 ISA와 같음
납입 한도	연 2천만원, 총 1억원	연 2천만원, 총 2억원	총 2억원
투자 기간	3년, 총 5년까지 연장	3년, 총 10년까지 연장	총 10년까지 연장

핵심 차이는 세 가지입니다. 총 한도가 1억원과 2억원으로 두 배 차이 나고, 연장 한계가 5년과 10년으로 갈리며, 투자 대상이 국내 자산으로 좁혀집니다. 예금이나 해외 자산을 담고 싶다면 일반 ISA가 맞습니다.

직전 3개 과세기간 중 한 번이라도 금융소득종합과세 대상이었다면 가입할 수 없습니다. 적용기한은 세 계좌 모두 2029년 12월 31일까지입니다.

출시일은 아직 없습니다. 법이 통과돼야 시행일이 정해집니다.

5. 서민·중산층 항목 — 근로장려금과 월세 공제

근로장려금은 소득요건, 평탄구간, 최대지급액이 함께 조정됩니다. 평탄구간은 소득이 늘어도 감액 없이 최대지급액을 받는 구간을 말합니다.

가구	소득요건	최대지급액
단독	2,200만원 → 2,600만원	165만원 → 180만원
홑벌이	3,200만원 → 3,700만원	285만원 → 310만원
맞벌이	4,400만원 → 5,200만원	330만원 → 360만원

주의할 점이 있습니다. 이건 개정안입니다. 2026년 8월 27일에 들어오는 근로장려금은 현행 기준으로 계산된 금액입니다.

이 밖에 월세 세액공제 대상 월세 한도가 연 1,000만원에서 1,200만원으로 늘고, 부양가족 소득금액 요건이 100만원에서 300만원으로 완화됩니다. 배달라이더 같은 인적용역 사업소득 원천징수 세율은 3%에서 2%로 내려갑니다.

6. 언제부터 적용되나

발표는 끝났지만 확정은 아닙니다. 남은 일정은 이렇습니다.

2026년 8월 4일 ~ 8월 20일: 입법예고 16일간
2026년 9월 1일: 국무회의
2026년 9월 3일 이전: 정기국회 제출

개정 대상 법률은 소득세법, 종합부동산세법, 조세특례제한법 등 11개입니다. 국회 심의에서 수치가 바뀔 수 있으므로, 매도나 계좌 개설처럼 되돌리기 어려운 결정은 확정 시점을 보고 판단하시는 게 좋습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 1주택인데 전세를 주고 다른 곳에 살면 어떻게 되나요?

거주하지 않는 주택이므로 비거주용 기준을 적용받습니다. 기본공제가 12억원에서 9억원으로 내려가 세 부담이 늘어날 수 있습니다.

Q. 지금 집을 팔면 바뀐 장기보유특별공제가 적용되나요?

2027년까지는 현행과 같습니다. 공제율이 실제로 달라지는 건 2028년부터이고, 거주 연 8% 체계는 2029년부터입니다.

Q. 생산적금융 ISA는 지금 개설할 수 있나요?

아직 없습니다. 법 개정이 끝나야 시행일이 정해집니다. 정부안 기준으로 적용기한만 2029년 12월 31일로 제시돼 있습니다.

Q. 종합부동산세 시가 20억원은 어떤 기준인가요?

공시가격 14억원에 대응하는 시가 추정치입니다. 실제 과세 판단은 시가가 아니라 공시가격으로 합니다.

Q. 이번 개편으로 세금이 줄어드는 사람도 있나요?

있습니다. 계층별로 보면 서민·중산층은 1조 2,258억원, 중소기업은 791억원 줄어듭니다. 늘어나는 쪽은 고소득자 1,226억원입니다.

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