주택연금 가입조건 55세 공시가격 12억 월지급금 정리

주택연금은 부부 중 1명이 55세 이상이고 부부합산 공시가격이 12억원 이하면 가입할 수 있습니다. 집을 담보로 맡기고 평생 매달 연금을 받되, 그 집에서 계속 살 수 있는 구조입니다.

월지급금은 부부 중 연소자 나이를 기준으로 정해집니다. 일반주택 종신지급방식 정액형으로 70세에 3억원짜리 집이면 월 92만 3천원입니다.

한국주택금융공사 월지급금 예시표를 열어 연령·주택가격별 금액을 직접 대조했습니다. 2026년 8월 기준이고, 월지급금은 공사가 공개한 2026년 3월 1일 기준표입니다.

핵심 요약

• 가입 요건은 부부 중 1명 55세 이상, 부부합산 공시가격 12억원 이하입니다.
• 다주택자도 합산 12억원 이하면 가입할 수 있습니다.
• 월지급금은 부부 중 나이가 적은 사람 기준으로 산정합니다.
• 비용은 초기보증료 1.0%, 연보증료 연 0.95%, 그리고 대출이자입니다.
• 가입자나 배우자가 그 집에 실제로 살고 있어야 합니다.

1. 가입 요건 — 55세와 12억

두 가지만 보면 됩니다. 나이와 집값입니다.

나이는 부부 중 1명이 55세 이상이면 됩니다. 두 사람 다 55세를 넘길 필요는 없습니다.

집값은 부부합산 공시가격 12억원 이하입니다. 저도 예전에는 시가 12억이 기준인 줄 알았는데, 시가가 아니라 공시가격으로 봅니다. 이 차이 때문에 포기했다가 다시 알아보는 경우가 적지 않습니다.

다주택자도 길이 있습니다. 보유 주택 합산 공시가격이 12억원 이하면 가입되고, 공시가격 12억원을 넘는 2주택자는 3년 안에 1주택을 처분하는 조건으로 가입할 수 있습니다.

2. 대상 주택과 거주 요건

대상은 주택법 제2조제1호에 따른 주택, 지방자치단체에 신고된 노인복지주택, 그리고 주거목적 오피스텔입니다.

거주 요건이 하나 더 붙습니다. 가입자 또는 배우자가 담보주택에 실제로 살아야 합니다. 질병 치료나 자녀 봉양을 위한 장기체류, 노인주거복지시설 이주 같은 예외는 인정됩니다.

채무관계자 요건도 있습니다. 가입자와 배우자는 의사능력과 행위능력이 있어야 합니다. 치매 등으로 능력이 부족한 경우에는 성년후견제도를 활용해 가입할 수 있습니다.

3. 월지급금 — 나이가 전부다

일반주택 종신지급방식 정액형 기준 월지급금입니다. 단위는 만원입니다.

주택가격	55세	60세	65세	70세	75세	80세
3억원	46.8	63.2	75.8	92.3	114.3	144.9
5억원	78.0	105.3	126.4	153.9	190.6	241.6
7억원	109.2	147.5	177.0	215.5	266.9	338.2
9억원	140.4	189.6	227.6	277.0	343.1	406.0

숫자를 세로로 훑어보면 나이 차이가 얼마나 큰지 바로 보입니다. 같은 5억원 집인데 55세는 78만원, 80세는 241만 6천원입니다. 세 배가 넘습니다.

기준이 부부 중 연소자라는 점이 여기서 결정적입니다. 부부 나이 차가 크면 젊은 쪽 나이로 계산되므로 월지급금이 눈에 띄게 줄어듭니다. 이 규칙을 모르고 본인 나이로만 계산하면 예상액이 크게 어긋납니다.

4. 지급방식 7가지

한 가지가 아닙니다. 상황에 맞춰 고르는 구조입니다.

방식	내용
종신지급	인출 없이 평생 매월 수령
종신혼합	인출한도 안에서 수시로 찾아 쓰고 나머지를 평생 수령
확정기간혼합	정한 기간에만 매월 수령
대출상환	인출한도로 기존 주담대를 갚고 나머지를 평생 수령
대출상환우대	소상공인 대출 상환 용도
우대지급	기초연금 수급권자 대상, 월지급금 상향
우대혼합	우대지급에 인출 기능을 더한 방식

우대형은 조건이 구체적입니다. 부부 중 1인 이상이 기초연금 수급권자이고 부부합산 시가 2억 5천만원 미만 1주택이면 됩니다. 1억 8천만원 이상 2억 5천만원 미만 주택은 일반형 대비 최대 약 20%, 1억 8천만원 미만 주택은 최대 약 25%를 더 받습니다.

우대형 조건을 찾아보다가 시가 2억 5천만원이라는 상한이 생각보다 낮다는 게 의외였습니다. 조건에 들어오는 사람에게는 20~25%가 결코 작은 차이가 아닙니다.

5. 비용 — 보증료와 대출이자

주택연금에는 세 가지 비용이 붙습니다.

항목	요율	납부 방식
초기보증료(가입비)	주택가격의 1.0%	최초 연금지급일에 납부
연보증료	연금지급총액(대출잔액)의 연 0.95%	매년, 대출상환·대출상환우대 방식은 1.0%
대출이자	별도	대출잔액에 가산

가입할 때 직접 내는 돈도 있습니다. 감정평가수수료와 등록면허세(지방교육세 포함) 등입니다.

요율을 방식별로 나란히 놓고 대조해 보니 연보증료만 0.95%와 1.0%로 갈렸습니다. 대출상환 계열을 고르면 0.05%포인트가 더 붙는 구조입니다.

여기서 짚어야 할 게 있습니다. 보증료와 이자는 현금으로 따로 내는 게 아니라 대출잔액에 쌓입니다. 매달 받는 연금은 그대로지만 갚아야 할 잔액은 시간이 갈수록 불어난다는 뜻입니다.

6. 가입 전 확인할 단점

장점만 보고 결정할 사안은 아닙니다.

월지급금이 고정된다는 점부터 봐야 합니다. 종신지급 정액형은 매월 동일한 금액이라 물가가 올라도 그대로입니다. 초기증액형이나 정기증가형처럼 흐름을 바꾸는 선택지가 있으니 비교해 보는 게 좋습니다.

연소자 기준도 부담이 됩니다. 배우자가 훨씬 젊으면 예상보다 적은 금액이 나옵니다.

거주 요건은 생활 계획을 묶습니다. 담보주택에 실제로 살아야 하므로, 집을 비우고 다른 곳으로 옮길 계획이 있다면 예외 사유에 해당하는지 먼저 확인해야 합니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 시가 15억인데 공시가격은 10억입니다. 가입되나요?

가입 기준은 부부합산 공시가격 12억원 이하이므로 요건을 충족합니다. 시가가 아니라 공시가격으로 판단합니다.

Q. 남편은 65세, 아내는 55세입니다. 월지급금은 어느 나이로 계산되나요?

부부 중 연소자인 55세 기준으로 산정됩니다. 나이 차가 크면 월지급금이 크게 줄어드는 이유입니다.

Q. 2주택인데 가입할 수 있나요?

합산 공시가격이 12억원 이하면 가입할 수 있습니다. 12억원을 넘는 2주택자는 3년 안에 1주택을 처분하는 조건으로 가입할 수 있습니다.

Q. 보증료는 매달 현금으로 내나요?

아닙니다. 초기보증료는 최초 연금지급일에 처리되고, 연보증료와 대출이자는 대출잔액에 가산되는 구조입니다.

Q. 우대형은 누가 받을 수 있나요?

부부 중 1인 이상이 기초연금 수급권자이고, 부부합산 시가 2억 5천만원 미만 1주택을 보유한 경우입니다. 주택가격에 따라 일반형보다 최대 20~25% 많이 받습니다.