전세보증보험은 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 HUG가 대신 돌려주는 제도입니다. 그런데 계약만 했다고 아무나 가입되는 건 아닙니다. 집값 대비 보증금이 얼마인지, 등기부등본에 잡힌 빚이 얼마인지에 따라 가입 자체가 막힙니다.
여기서 자주 나오는 오해가 하나 있습니다. 2025년 7월부터 시행된 보증비율 90%에서 80% 축소는 전세자금대출에 보증기관이 서 주는 비율이 줄어든 것이지, 이 글에서 다루는 전세보증금반환보증과는 다른 제도입니다. 대출 한도가 줄어드는 이야기이지 보증금을 돌려받는 보험의 조건이 바뀐 게 아닙니다.
이 글은 전세보증보험 가입조건 세 가지, 보증한도 계산법, 실제 비용과 할인 방법을 HUG 공식 기준으로 정리합니다.
핵심 요약
- 가입조건은 세 가지입니다. 보증금과 선순위채권의 합이 주택가격의 90% 이내, 선순위채권이 주택가액의 60% 이내, 보증금이 수도권 7억·그 외 5억 이하여야 합니다.
- 보증한도는 주택가격 × 90% − 선순위채권입니다. 이 금액을 넘는 보증금은 가입이 거절됩니다.
- 비용은 보증금액 × 보증료율 × 계약기간/365입니다. 아파트는 연 0.097~0.164%, 그 외 주택은 연 0.111~0.211%입니다.
- 사회배려계층에 해당하면 보증료를 최대 60% 깎아줍니다. 한부모가족, 1인 고령가구, 연소득 5천만원 이하가 60% 구간입니다.
- 신청 기한은 전세계약기간의 1/2이 지나기 전까지입니다. 이 기한을 넘기면 조건을 다 갖춰도 가입할 수 없습니다.
1. 전세보증보험 가입조건 3가지
가입 여부는 집값과 빚으로 갈립니다. 세 가지를 모두 만족해야 합니다.
첫 번째, 보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격의 90% 이내여야 합니다. 여기서 90%를 담보인정비율이라고 부릅니다. 갱신계약도 2024년 1월 1일 신청분부터 똑같이 90%가 적용됩니다.
두 번째, 선순위채권이 주택가액의 60%를 넘으면 안 됩니다. 주택가액은 주택가격에 90%를 곱한 금액입니다. 선순위채권은 등기부등본 을구에서 확인합니다. 근저당이 많이 잡힌 집은 보증금이 적어도 가입이 막힙니다.
세 번째, 전세보증금이 수도권은 7억원, 그 외 지역은 5억원 이하여야 합니다. 반전세처럼 월세가 낀 계약은 전월세전환율을 적용해 환산한 금액으로 판단합니다.
단독·다중·다가구주택은 조건이 하나 더 붙습니다. 나보다 앞선 다른 세입자들의 보증금까지 합쳐서 주택가액의 80% 이내여야 합니다. 한 건물에 세대가 많을수록 뒤늦게 들어온 세입자가 불리해지는 구조입니다.
보증대상 주택은 단독·다가구, 다중, 연립·다세대, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트입니다. 근린생활시설, 공동생활가정, 가정어린이집, 지역아동센터는 대상이 아닙니다. 이른바 근생빌라가 여기서 걸립니다.
2. 보증한도 계산과 거절 사례
보증한도는 다음 한 줄로 정해집니다.
보증한도 = 주택가격 × 담보인정비율(90%) − 선순위채권 등
HUG가 공식 페이지에 올려둔 예시가 이해에 가장 빠릅니다. 주택가격이 1억원인 경우입니다.
| 상황 | 보증한도 | 결과 |
|---|---|---|
| 전세보증금 9,500만원 | 9,000만원 | 가입 불가 (한도 초과) |
| 전세보증금 9,000만원 | 9,000만원 | 가입 가능 |
| 보증금 4,000만원 + 선순위채권 5,500만원 | 3,500만원 | 가입 불가 (선순위채권이 주택가액의 60% 초과) |
세 번째 사례가 함정입니다. 보증금 4,000만원은 집값에 비해 적은 편인데도 거절됩니다. 앞에 잡힌 빚 5,500만원이 주택가액(9,000만원)의 60%인 5,400만원을 넘었기 때문입니다. 계약 전에 등기부등본부터 떼어 봐야 하는 이유가 여기 있습니다.
갱신계약으로 보증금이 오르지 않았다면 주택가격을 다시 반영해 한도를 심사하지는 않습니다.
3. 전세보증보험 비용은 얼마인가
비용은 다음 식으로 계산합니다.
보증료 = 보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간 ÷ 365
보증료율은 보증금 구간, 주택유형, 부채비율 세 가지로 갈립니다. 부채비율은 선순위채권과 전세보증금을 더해 주택가액으로 나눈 값입니다.
실제로 계산해 보겠습니다. 보증금 3억원 아파트, 부채비율 70% 이하, 2년 계약이면 요율은 0.107%입니다.
3억원 × 0.107% × 730일 ÷ 365일 = 64만 2,000원
2년치가 64만원이니 1년에 32만원 남짓입니다. 같은 조건이어도 아파트가 아닌 빌라라면 요율이 0.124%로 올라 74만 4,000원이 됩니다.
여기에 할증이 붙는 경우가 있습니다. 선순위채권이 주택가액의 50%를 넘으면 산출된 보증료에서 10%가 추가됩니다. 단독·다중·다가구주택인데 다른 세입자의 전세계약확인서를 내지 않으면 그 구간의 가장 높은 요율이 적용됩니다.
4. 보증료 할인, 최대 60%까지
사회배려계층에 해당하면 보증료를 크게 깎아줍니다. 중복 적용은 되지 않으니 가장 유리한 항목 하나를 고르면 됩니다.
앞의 3억원 아파트 사례에 60% 할인을 넣으면 64만 2,000원이 25만 6,800원으로 내려갑니다. 2년치 비용이 26만원이면 부담이 확 달라집니다.
연소득 5천만원 이하 조건은 생각보다 해당되는 분이 많습니다. 신청 전에 본인이 어느 항목에 걸리는지 꼭 확인해 보시는 게 좋습니다. 필요한 증빙 서류는 HUG 이용절차 안내 화면에 항목별로 나와 있습니다.
5. 신청 기한을 놓치면 가입이 안 됩니다
조건을 다 갖춰도 기한을 넘기면 끝입니다.
- 신규 계약: 전세계약서상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계산해 전세계약기간의 1/2이 지나기 전까지
- 갱신 계약: 갱신 전세계약서상 전세계약기간의 1/2이 지나기 전까지
2년 계약이라면 1년이 지나기 전에 신청해야 한다는 뜻입니다. 이사하고 정신없이 지내다 보면 놓치기 쉬운 부분이라, 전입신고를 마친 날 바로 신청하는 편이 안전합니다.
신청은 HUG 인터넷보증, 모바일 앱, 위탁 금융기관 창구에서 할 수 있습니다.
6. 보증료는 연말정산 세액공제 대상입니다
의외로 모르는 분이 많은 부분입니다. 전세보증금반환보증의 보증료는 연말정산에서 세액공제를 받을 수 있습니다.
공제 대상은 보증대상 전세보증금 3억원 이내이고, 2018년 귀속 연말정산부터 적용되고 있습니다. 보증료 납부 영수증을 챙겨 두었다가 연말정산 때 제출하면 일부를 세금에서 돌려받을 수 있습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 전세보증보험과 전세대출 보증비율 80%는 같은 이야기인가요?
다릅니다. 보증비율 90%에서 80%로 축소된 것은 은행이 전세자금대출을 내줄 때 보증기관이 서 주는 비율입니다. 이 비율이 줄면 대출 한도가 줄어듭니다. 반면 전세보증보험은 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 돌려줄 때 HUG가 대신 반환해 주는 제도입니다. 두 제도는 목적도 대상도 다릅니다.
Q. 근저당이 있는 집도 가입할 수 있나요?
가능합니다. 다만 선순위채권이 주택가액의 60%를 넘으면 안 되고, 보증금까지 더한 금액이 주택가격의 90% 이내여야 합니다. 근저당이 있으면 그만큼 보증한도가 깎이므로 등기부등본을 먼저 확인하는 게 순서입니다.
Q. 오피스텔이나 빌라도 되나요?
주거용 오피스텔, 연립·다세대주택 모두 보증대상입니다. 다만 아파트가 아니면 보증료율이 한 단계 높게 적용됩니다. 근린생활시설로 등록된 이른바 근생빌라는 대상이 아닙니다.
Q. 계약 기간이 절반 넘게 지났는데 방법이 없나요?
신규·갱신 모두 계약기간의 1/2 경과 전까지만 신청할 수 있습니다. 기한을 넘겼다면 이번 계약에서는 가입이 어렵고, 갱신 시점에 갱신 계약 기준으로 다시 신청하는 방법이 남습니다.
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