종부세 기본공제 거주 14억 비거주 9억으로 갈린다

종부세 기본공제가 1세대 1주택자 기준 12억원에서 14억원으로 오릅니다. 그런데 이 문장만 보고 안심하시면 안 됩니다. 같은 1세대 1주택자라도 그 집에 실제로 사는지 아닌지에 따라 결과가 정반대로 갈리기 때문입니다.

2026년 8월 3일 발표된 세제개편안에서 거주용 주택은 기본공제가 14억원으로 오르지만, 비거주 주택은 오히려 9억원으로 내려갑니다. 1주택인데 전세를 주고 다른 곳에 사는 분이라면 공제가 3억원 줄어듭니다.

이 글에서 내 집이 어느 쪽에 해당하는지, 세율과 공정시장가액비율은 어떻게 바뀌는지 정리하겠습니다.

Table of Contents

핵심 요약

1세대 1주택 거주용은 12억원 → 14억원, 비거주용은 12억원 → 9억원입니다. 방향이 반대입니다.
과세 시작 기준은 1세대 1주택자 공시가격 14억원(시가 약 20억원), 그 외는 공시가격 9억원으로 현행 유지입니다.
세율이 주택 수 기준에서 주택 가액 기준으로 바뀝니다. 2028년부터는 몇 채인지와 무관하게 가액만 봅니다.
공정시장가액비율이 60%에서 70%로 오르고, 3주택 이상은 2028년 이후 80%까지 갑니다.
세부담 상한이 150%에서 200%로 올라 한 해에 오를 수 있는 폭이 커집니다.

1. 내 집은 어느 쪽인가 — 거주용과 비거주

기준은 주택 수가 아니라 거주 여부입니다.

구분	현행	개정안
1세대 1주택 · 거주용	12억원	14억원
1세대 1주택 · 비거주	12억원	9억원
그 외	9억원	4억원 + (5억원 × 거주용 주택가액 ÷ 주택가액 합계액)

“그 외” 계산식이 낯설게 보이는데, 뜻은 단순합니다. 보유한 주택 가액 가운데 실제로 거주하는 집이 차지하는 비중만큼 공제를 더 얹어 준다는 뜻입니다. 전부 임대만 놓고 있다면 거주분이 0이라 4억원만 남습니다.

과세가 시작되는 지점도 함께 정리하면, 1세대 1주택자는 공시가격 14억원을 넘을 때부터 종부세가 붙습니다. 시가로는 대략 20억원 수준입니다. 그 외 보유자는 주택가액 합계 공시가격 9억원, 시가 약 13억원 기준이고 이건 현행과 같습니다.

여기서 헷갈리기 쉬운 게 시가와 공시가격입니다. 실제 과세 판단은 시가가 아니라 공시가격으로 합니다. 시가 20억원은 공시가격 14억원에 대응하는 추정치일 뿐입니다.

2. 세율이 주택 수에서 주택 가액 기준으로 바뀝니다

지금은 1·2주택이냐 3주택 이상이냐로 세율표가 갈립니다. 개정안은 이걸 단계적으로 없애고 주택 가액만 보는 구조로 갑니다.

과세표준	현행 1·2주택	현행 3주택 이상	2027년 1·2주택	2028년~ 모든 주택
3억원 이하	0.5%	0.5%	0.5%	0.5%
3~6억원	0.7%	0.7%	0.7%	0.7%
6~12억원	1.0%	1.0%	1.3%	1.3%
12~25억원	1.3%	2.0%	1.5%	2.0%
25~50억원	1.5%	3.0%	2.0%	3.0%
50~94억원	2.0%	4.0%	2.7%	4.0%
94억원 초과	2.7%	5.0%	3.5%	5.0%

가장 눈에 띄는 건 과세표준 6억원에서 12억원 구간입니다. 1.0%에서 1.3%로 오르는데, 이 구간에 걸리는 1주택자가 적지 않습니다.

법인은 별도입니다. 현행 2.7%와 5.0% 단일세율이 2027년 3.5%와 5.0%로, 2028년부터는 5.0% 단일세율로 통합됩니다.

3. 공정시장가액비율과 세부담 상한도 함께 오릅니다

세금은 세율만으로 정해지지 않습니다.

공시가격에서 기본공제를 뺀 금액에 공정시장가액비율을 곱한 것이 과세표준입니다. 그러니 이 비율이 오르면 세율이 그대로여도 세금이 늘어납니다.

1세대 1주택자와 지방 1·2주택자: 60% → 70% (2027년 이후)
3주택 이상 보유자, 조정대상지역 주택 보유자: 60% → 70%(2027년) → 80%(2028년 이후)

세부담 상한도 조정됩니다. 지금은 그해 보유세가 직전 연도의 150%를 넘지 않도록 종부세를 제한하는데, 이 상한이 200%로 올라갑니다. 한 해에 세금이 오를 수 있는 폭이 그만큼 커진다는 뜻입니다.

4. 1주택자 세액공제는 보유에서 거주로

고령자·장기보유 세액공제도 손봅니다. 보유 기간에 따른 공제가 거주 기간에 따른 공제로 전환됩니다.

연령별 공제(60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%)는 현행과 같습니다. 달라지는 건 기간 공제 쪽이고, 2027년은 기존 보유공제의 절반과 거주공제 중 높은 쪽을 적용해 한 해 완충 구간을 둡니다.

한도가 새로 생기는 것도 확인해 두셔야 합니다. 지금은 세액공제에 한도가 없는데, 2027년 800만원, 2028년부터 600만원으로 제한됩니다.

납부유예는 반대로 넓어집니다. 소득요건이 총급여 7,000만원에서 1,000만원 올라가고, 10년 이상 거주한 65세 이상 1주택자로서 보유세가 소득의 10% 이상이면 소득요건 자체를 보지 않습니다.

5. 언제부터 적용되나

발표됐다고 확정된 건 아닙니다. 8월 20일까지 입법예고를 거쳐 9월 1일 국무회의, 9월 3일 이전에 정기국회로 넘어갑니다.

종합부동산세법을 포함해 개정 대상 법률이 11개이고, 국회 심의 과정에서 수치가 바뀔 수 있습니다. 이번 개편으로 종부세에서만 2조 1,815억원이 더 걷히는 것으로 추산되는 만큼 논의도 길어질 가능성이 있습니다.

집을 팔거나 전입 여부를 정하는 것처럼 되돌리기 어려운 결정은 연말 확정 시점을 보고 판단하시는 편이 안전합니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 1주택인데 전세를 주고 있으면 어떻게 되나요?

거주하지 않는 주택이므로 비거주 기준을 적용받습니다. 기본공제가 12억원에서 9억원으로 내려가 세 부담이 늘어날 수 있습니다.

Q. 공시가격 14억원이면 얼마나 내나요?

기본공제 14억원을 빼면 과세표준이 0이 되어 종부세가 붙지 않습니다. 14억원을 넘는 부분부터 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 계산합니다.

Q. 시가 20억원이 기준인가요?

아닙니다. 시가 20억원은 공시가격 14억원에 대응하는 대략적인 수준일 뿐이고, 실제 판단은 공시가격으로 합니다.

Q. 2주택인데 한 채에 살고 있으면요?

“그 외”에 해당해 4억원에 거주분을 더한 금액이 기본공제가 됩니다. 주택가액 합계에서 거주 주택이 차지하는 비중만큼 5억원 중 일부가 얹어집니다.

Q. 세부담 상한 200%는 무슨 뜻인가요?

그해 재산세와 종부세를 합한 보유세가 직전 연도의 두 배를 넘지 않도록 종부세를 제한한다는 뜻입니다. 현행 150%보다 여유가 커진 만큼 인상 폭도 커질 수 있습니다.

</content>