장기보유특별공제 개편 2029년 보유공제 사라진다

장기보유특별공제가 이름부터 바뀝니다. 주택은 “장기거주소득공제”, 주택 외 자산은 “장기보유소득공제”로 나뉘고, 주택 쪽은 보유 기간이 아니라 거주 기간으로 공제를 계산합니다.

2026년 8월 3일 발표된 세제개편안 내용입니다. 지금은 1세대 1주택자가 보유 연 4%에 거주 연 4%를 더해 최대 80%를 공제받는데, 개정안은 이걸 거주 연 8% 하나로 합칩니다. 보유만 오래 하고 실제로 살지 않았다면 공제가 줄어드는 구조입니다.

다만 당장 내년부터는 아닙니다. 1년 유예를 두고 단계적으로 갑니다. 이 글에서 연도별로 무엇이 어떻게 달라지는지 정리하겠습니다.

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핵심 요약

공제율 총량은 그대로인데 조건이 달라집니다.

지금 1세대 1주택자는 두 갈래로 공제를 쌓습니다. 보유 기간에 연 4%씩 최대 40%, 거주 기간에 연 4%씩 최대 40%를 더해 합계 80%가 상한입니다.

개정안은 이 둘을 합쳐 거주 기간에 연 8%씩 최대 80%로 만듭니다. 10년 거주하면 80%로 지금과 같지만, 10년 보유했는데 거주는 안 했다면 공제가 사라집니다.

다주택자도 같은 방향입니다. 비조정대상지역 주택에 적용되던 보유 연 2%(최대 30%)가 거주 연 2%(최대 30%)로 바뀝니다. 다만 다주택자가 조정대상지역 주택을 팔 때는 지금도 장특공제가 배제되고 있어서, 거주공제도 마찬가지로 배제됩니다.

2027년은 아무것도 바뀌지 않습니다. 1년 유예를 두기 때문입니다.

구분	2027년	2028년	2029년~
1세대 1주택자	거주 4% + 보유 4% (현행)	거주 6% + 보유 2%	거주 연 8%
	10년, 최대 80%	10년, 최대 80%	10년, 최대 80%
다주택자(비조정)	보유 연 2% (15년, 최대 30%)	보유 연 1% 또는 거주 연 2%	거주 연 2%
공제 한도	없음	20억원	10억원

여기서 놓치기 쉬운 게 공제 한도입니다. 지금은 한도 자체가 없어서 양도차익이 크면 공제액도 그만큼 커집니다. 그런데 2028년 20억원, 2029년 10억원으로 상한이 생기면 고가 주택일수록 체감이 큽니다.

2028년은 과도기라 다주택자에게 보유 연 1%와 거주 연 2% 중 선택지를 줍니다. 보유는 15년 최대 15%, 거주는 15년 최대 30%입니다.

장기 거주 1주택의 양도세 기본공제가 열 배 올라갑니다.

10년 이상 거주했고 양도가액이 30억원 이하인 1세대 1주택이라면, 양도세 기본공제가 연 250만원에서 연 2,500만원이 됩니다.

고령자를 위한 한시 특례도 새로 생깁니다. 65세 이상 1주택자가 수도권 주택을 처분하고 비수도권으로 이주하면 양도세를 감면합니다.

조건이 붙습니다. 처분하는 수도권 주택은 5년 이상 거주했고 양도일 현재 2년 이상 계속 거주 중이어야 합니다. 그리고 양도일부터 5년 안에 다시 수도권으로 이주하거나 수도권 주택을 취득하면 감면세액을 추징합니다.

2027년까지는 현행 규정이 그대로 적용됩니다. 급하게 결정할 이유는 없습니다.

판단이 갈리는 지점은 거주 이력입니다. 오래 보유했지만 거주 기간이 짧은 주택이라면 2029년 이후 공제가 크게 줄어듭니다. 반대로 실거주를 오래 해 온 주택이라면 바뀌는 제도가 오히려 유리합니다.

양도차익이 큰 고가 주택은 공제 한도 신설을 함께 봐야 합니다. 2029년 10억원 한도가 걸리면 공제율과 무관하게 공제액이 잘립니다.

다만 이건 정부안입니다. 8월 20일까지 입법예고를 거쳐 9월 3일 이전 국회로 넘어가고, 심의에서 수치가 바뀔 수 있습니다. 매도 시점처럼 되돌릴 수 없는 결정은 연말 확정을 확인하고 정하시는 편이 안전합니다.

2029년 기준으로는 거주 3년에 연 8%를 적용해 24%가 됩니다. 현행이라면 보유 40%에 거주 12%를 더해 52%였습니다.

네. 2027년은 현행과 같은 거주 4%와 보유 4% 체계가 유지됩니다.

공제로 빼 주는 금액 자체의 상한입니다. 공제율을 곱해 나온 금액이 10억원을 넘어도 10억원까지만 인정합니다.

비조정대상지역 주택이라면 거주 연 2%를 받습니다. 조정대상지역 주택을 양도할 때는 현행처럼 배제됩니다.

명칭 이원화는 주택과 주택 외 자산을 구분하기 위한 것입니다. 신고 절차 자체의 변경은 이번 발표 자료에 포함돼 있지 않습니다.

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