부동산 세제개편은 2027년부터 시작해 2029년까지 단계적으로 적용됩니다. 8월 3일 발표된 내용이 한꺼번에 켜지는 게 아니라 항목마다 시행 연도가 다릅니다.
특히 헷갈리기 쉬운 게 양도소득세입니다. 장기보유특별공제 개편은 2027년에 아무것도 바뀌지 않습니다. 1년 유예를 두기 때문인데, 이걸 모르면 올해 안에 서둘러 팔아야 한다고 오해하기 쉽습니다.
이 글에서는 항목별로 언제 무엇이 켜지는지, 그리고 지금 해야 할 일과 기다려도 되는 일을 나눠 정리하겠습니다.
핵심 요약
- 2027년: 종부세 기본공제·공정시장가액비율·세율 일부가 켜집니다. 양도세 장기보유특별공제는 현행 유지입니다.
- 2028년: 종부세 세율이 주택 가액 기준으로 일원화되고, 장특공이 거주 6%+보유 2%로, 공제 한도 20억원이 생깁니다.
- 2029년: 장특공이 거주 연 8%만 남고 공제 한도가 10억원으로 조여집니다.
- 세수는 2028년에 가장 많이(1조 8,893억원) 늘어납니다. 개편의 무게가 그 해에 실린다는 뜻입니다.
- 아직 정부안입니다. 입법예고 8월 20일, 국무회의 9월 1일, 정기국회 제출 9월 3일 이전입니다.
1. 2027년에 켜지는 것
종합부동산세 쪽이 먼저 움직입니다.
- 기본공제: 1세대 1주택 거주용 14억원, 비거주 9억원, 그 외 4억원 + 거주분
- 공정시장가액비율: 1세대 1주택자와 지방 1·2주택자 60% → 70%, 3주택 이상도 70%
- 세율: 1·2주택 과세표준 6~12억원 구간 1.0% → 1.3%, 12억원 초과 구간도 인상
- 세액공제: 보유공제의 절반과 거주공제 중 높은 쪽 적용, 한도 800만원 신설
- 법인: 2.7%/5.0% → 3.5%/5.0%
양도소득세 쪽에서는 고령 1주택자 한시 특례가 이 해에 시작됩니다. 65세 이상이 수도권 주택을 처분하고 비수도권으로 이주하면 50%를 감면하고 한도는 5억원입니다.
장기보유특별공제는 2027년에 바뀌지 않습니다. 거주 4%와 보유 4%가 그대로입니다.
2. 2028년에 켜지는 것
이 해가 개편의 중심입니다. 연도별 세수효과에서도 2028년이 1조 8,893억원으로 가장 큽니다.
- 종부세 세율이 주택 수 기준에서 주택 가액 기준으로 일원화됩니다. 1주택이든 3주택이든 같은 과세표준이면 같은 세율입니다.
- 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자의 공정시장가액비율이 80%로 올라갑니다.
- 장기보유특별공제가 거주 6% + 보유 2%로 조정됩니다.
- 장특공 공제 한도 20억원이 신설됩니다.
- 1주택자 세액공제 한도가 800만원에서 600만원으로 내려갑니다.
- 법인 종부세가 5.0% 단일세율로 통합됩니다.
- 고령 1주택자 한시 감면은 30%, 한도 3억원으로 축소됩니다.
3. 2029년에 켜지는 것
- 장기보유특별공제가 거주 연 8%만 남습니다. 보유 기간 공제는 사라집니다.
- 다주택자(비조정대상지역)는 거주 연 2%가 됩니다.
- 장특공 공제 한도가 10억원으로 내려갑니다.
고령자 한시 감면은 2028년으로 끝나므로 2029년에는 없습니다.
4. 연도별 세수효과로 본 무게중심
| 구분 | 합계 | 2027년 | 2028년 | 2029년 | 2030년 | 2031년 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전체 | 34,430 | 7,812 | 18,893 | 4,882 | 642 | 2,201 |
| 종합부동산세 | 21,815 | 8,227 | 10,966 | 2,622 | — | — |
| 소득세 | △5,579 | △11,343 | 3,130 | 177 | 213 | 2,244 |
(단위: 억원)
2027년에 소득세가 1조 1,343억원이나 줄어드는 게 눈에 띕니다. 근로장려금 확대와 중소기업 근로자 감면이 그해부터 반영되기 때문입니다. 반대로 종부세는 2028년에 1조 966억원으로 정점을 찍습니다.
5. 지금 할 일과 기다려도 되는 일
지금 확인해 둘 것
- 내 집이 거주용인지 비거주인지. 종부세 기본공제가 여기서 5억원 갈립니다.
- 거주 이력이 몇 년인지. 2029년 이후 양도세 공제가 여기에 달립니다.
- 공시가격이 얼마인지. 과세 판단은 시가가 아니라 공시가격으로 합니다.
기다려도 되는 것
- 매도 시점 결정. 2027년까지는 현행 규정이 그대로입니다.
- 전입 여부 결정. 거주 요건이 실제로 작동하는 건 2029년부터입니다.
- 계좌 개설이나 주택 처분처럼 되돌리기 어려운 결정 전반.
아직 정부안입니다. 8월 4일부터 8월 20일까지 입법예고를 거쳐 9월 1일 국무회의, 9월 3일 이전에 정기국회로 넘어갑니다. 개정 대상 법률은 소득세법과 종합부동산세법을 포함해 11개이고, 국회 심의에서 수치가 바뀔 수 있습니다.
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자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 올해 안에 집을 팔아야 유리한가요?
2027년까지는 현행 규정이 그대로 적용됩니다. 장기보유특별공제가 실제로 줄어드는 건 2028년부터입니다.
Q. 2027년에 종부세가 얼마나 오르나요?
기본공제, 공정시장가액비율, 세율이 함께 움직여 개인차가 큽니다. 다만 종부세 세수가 2027년에만 8,227억원 늘어나는 것으로 추산됩니다.
Q. 시행일은 확정된 건가요?
아닙니다. 발표 자료의 적용 시기이고 국회 심의에서 바뀔 수 있습니다.
Q. 왜 2028년에 세금이 가장 많이 늘어나나요?
종부세 세율 일원화와 공정시장가액비율 80% 인상이 그해에 겹치기 때문입니다.
Q. 소득세는 왜 2027년에 크게 줄어드나요?
근로장려금 확대와 중소기업 근로자 소득세 감면 등이 그해부터 반영되기 때문입니다.
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