계약갱신청구권 거부 사유 중 집주인 실거주는 법에 정해진 사유입니다. 다만 “실거주한다”는 말만으로 모든 거절이 적법하다고 확정되는 것은 아닙니다. 갱신 요구 기간과 실제 거주의사, 이후 제3자 임대 여부를 나눠 확인해야 합니다.
갱신 요구·거절 통보의 도달일과 그 내용을 기록으로 남기고, 보증금을 반환받는 일정과 실거주 관련 분쟁을 함께 준비하세요.
핵심 요약
- 계약갱신청구권은 임대차가 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 요구해야 하고, 1회만 쓸 수 있으며 갱신되면 2년이 더 붙습니다.
- 집주인이 거절할 수 있는 사유는 법에 9가지로 정해져 있고, 실거주는 그중 하나입니다.
- 실거주 범위에는 집주인의 직계존속·직계비속도 포함됩니다.
- 실거주를 이유로 거절해 놓고 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 제3자에게 임대하면 손해배상 대상입니다.
- 갱신될 때 차임·보증금 인상은 20분의 1(5%) 을 넘지 못하고, 올린 지 1년 안에는 다시 올릴 수 없습니다.
1. 실거주 통보를 받으면 기간부터 확인합니다
갱신 요구가 가능한 기간에 요구했는지, 거절한 사람이 누구인지, 누가 실제 거주할 예정인지 적어 둡니다. 세금 개편안이나 주변 시세만으로 법정 거절 사유가 늘어나지는 않습니다.
기준 조문은 주택임대차보호법 제6조의3입니다. 실거주 사유, 갱신 횟수·기간, 제3자 임대 시 손해배상 요건과 계산이 한 조문에 나뉘어 있습니다.
2. 계약갱신청구권은 언제 어떻게 쓰나
계약갱신청구권은 세입자가 계약을 한 번 더 연장해 달라고 요구할 수 있는 권리입니다. 요구할 수 있는 기간과 횟수가 정해져 있습니다.
- 요구 시기: 임대차가 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지
- 횟수: 1회만
- 연장 기간: 2년
- 조건: 전 임대차와 같은 조건. 다만 차임과 보증금은 법이 정한 범위에서 조정 가능
기간을 놓치면 이 권리는 쓸 수 없습니다. 대신 집주인이 그 기간에 아무 통지도 하지 않았다면 묵시적 갱신이 되어 계약이 2년 더 이어집니다. 다만 세입자가 두 달 치 차임을 밀린 사실이 있는 등의 경우에는 묵시적 갱신이 적용되지 않습니다.
3. 집주인이 거절할 수 있는 9가지 사유
법은 "정당한 사유 없이 거절하지 못한다"고 못 박은 뒤, 예외를 9가지로 열거했습니다. 여기에 없는 이유로는 거절할 수 없습니다.
| 번호 | 거절 사유 |
|---|---|
| 1 | 세입자가 2기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 |
| 2 | 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우 |
| 3 | 서로 합의하고 집주인이 상당한 보상을 제공한 경우 |
| 4 | 집주인 동의 없이 주택의 전부나 일부를 전대한 경우 |
| 5 | 고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우 |
| 6 | 주택이 멸실되어 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우 |
| 7 | 철거나 재건축을 위해 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 |
| 8 | 집주인(직계존속·직계비속 포함)이 실제 거주하려는 경우 |
| 9 | 그 밖에 세입자 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 |
8번이 이번 이야기의 핵심입니다. 조문이 괄호로 직계존속·직계비속을 넣어 두었기 때문에, 집주인의 부모나 자녀가 들어와 사는 경우도 포함됩니다. 형제자매는 직계가 아니므로 여기에 들어가지 않습니다.
4. 실거주 사유로 거절당했다면 확인할 것
세입자가 그 자리에서 진위를 가릴 방법은 사실상 없습니다. 대신 나중에 따질 수 있도록 근거를 남겨 두는 편이 낫습니다.
- 거절 통보를 문자나 내용증명 등 기록이 남는 형태로 받아 둡니다.
- 누가 들어와 사는지(집주인 본인인지 부모·자녀인지)를 확인해 둡니다.
- 이사 후에도 그 주소의 확정일자 부여현황을 열람해 볼 수 있습니다. 새 임대차계약이 있었는지 확인하는 단서가 됩니다.
실거주 의사가 있는지와 통보 시점 등 구체적인 사정에 따라 다툼이 달라집니다. 통보를 받았다는 이유만으로 적법·위법을 단정하지 말고, 기록을 갖고 법률상담이나 임대차분쟁조정 절차를 검토하세요.
5. 실거주가 거짓이면 손해배상
집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절해 놓고, 갱신됐다면 이어졌을 2년이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해를 배상해야 합니다.
배상액은 미리 합의한 게 없다면 다음 세 가지 중 가장 큰 금액입니다. 조문에 "큰 금액"이라고 적혀 있어 세입자에게 유리한 쪽으로 계산됩니다.
| 기준 | 계산 |
|---|---|
| 1 | 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분 |
| 2 | 집주인이 제3자에게 임대해 받은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임의 차액 2년분 |
| 3 | 갱신거절로 세입자가 실제로 입은 손해액 |
환산월차임은 보증금을 월세로 바꿔 계산한 금액을 포함한 개념입니다. 전세처럼 월세가 없는 계약도 보증금을 환산해 계산할 수 있다는 뜻입니다.
관련해서 계약 단계에서 확인할 서류와 순서는 아래 글에 정리해 두었습니다.
6. 갱신되면 차임은 얼마나 오르나
갱신은 전 계약과 같은 조건이 원칙이지만, 차임과 보증금은 조정할 수 있습니다. 상한이 정해져 있습니다.
조문은 "20분의 1의 금액을 초과하지 못한다"고 되어 있습니다. 흔히 5%라고 부르는 그 숫자인데, 법에는 백분율이 아니라 분수로 적혀 있어 두 표현을 나란히 놓고 확인했습니다. 다만 시·도가 조례로 이 범위 안에서 상한을 더 낮게 정할 수 있습니다.
한 번 올린 뒤 1년 이내에는 다시 올릴 수 없습니다. 계약이나 증액이 있은 지 1년이 지나야 다음 증액 요구가 가능합니다.
7. 기록에 남길 내용과 손해배상 비교 예시
보낼 문구에는 계약 주소, 현재 만료일, 계약갱신 요구 의사와 통지일을 넣습니다. 거절 답변에서는 실거주 예정자가 임대인 본인인지 직계존비속인지, 입주 예정 시점이 언제인지 확인해 기록을 남깁니다. 발송 화면뿐 아니라 상대방에게 도달한 자료도 보관하세요.
손해배상액을 미리 합의하지 않았고 법의 배상 요건을 충족한다고 가정해 보겠습니다. 보증금 없이 종전 월세 50만원, 제3자 월세 70만원, 입증된 실제 손해가 400만원이면 세 기준은 ①50만원 × 3개월 = 150만원 ②(70만원 − 50만원) × 24개월 = 480만원 ③실제 손해 400만원입니다. 이 조건에서는 가장 큰 480만원을 비교 기준으로 봅니다.
전세나 보증금 있는 월세는 보증금을 법정 비율에 따라 환산월차임으로 바꾸어 계산하므로 위 금액을 그대로 적용하지 않습니다. 실제 청구에는 갱신요구·거절 기록, 새 임대차 정황과 손해 증빙을 묶어야 합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 집주인이 바뀌었는데 새 주인이 실거주하겠다고 하면요?
새로 집을 산 사람도 집주인이므로 8번 사유를 들 수 있습니다. 다만 세입자가 이미 계약갱신을 요구한 뒤에 소유권이 넘어간 경우라면 다툼의 여지가 있어, 갱신 요구 시점을 기록으로 남겨 두는 것이 중요합니다.
Q. 계약갱신청구권을 쓴 뒤 중간에 나갈 수 있나요?
갱신된 임대차의 해지에는 묵시적 갱신의 해지 규정이 준용됩니다. 세입자는 언제든 해지를 통지할 수 있고, 통지가 집주인에게 도달한 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.
Q. 구두로 요구해도 되나요?
법이 형식을 정해 두지는 않았습니다. 다만 나중에 요구 시점을 두고 다투기 쉬우므로 문자나 내용증명처럼 날짜가 남는 방법을 권합니다.
Q. 실거주로 거절당했는데 집주인이 그냥 비워 두면 배상 대상인가요?
손해배상 조항은 "제3자에게 임대한 경우"를 요건으로 합니다. 비워 두기만 한 경우는 이 조항에 바로 걸리지 않아, 실제 손해를 별도로 다투는 방식이 됩니다.
Q. 계약갱신청구권은 월세도 되나요?
주택임대차보호법이 적용되는 주거용 건물 임대차라면 전세와 월세 모두 대상입니다.
