전세사기 예방은 감으로 하는 게 아니라 서류로 합니다. 법이 임대인에게 내놓으라고 못 박아 둔 서류가 따로 있고, 그중 하나는 임대인이 거부해도 임차인이 직접 확인할 수 있습니다.
문제는 순서입니다. 같은 서류를 계약 전에 보느냐 잔금 뒤에 보느냐에 따라 보증금을 지킬 수 있는지가 갈립니다.
아래 내용은 주택임대차보호법, 국세징수법, 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 조문을 기준으로 정리했습니다.
핵심 요약
- 임대인은 확정일자 부여현황과 납세증명서를 제시할 법적 의무가 있다
- 보증금 1천만원을 넘으면 계약 후 임대인 동의 없이도 미납 국세를 열람할 수 있다
- 대항력은 전입신고한 다음 날부터, 근저당은 등기 접수 당일부터 효력이 생긴다
- 최우선변제로 지켜지는 금액은 서울 기준 5,500만원까지다
- 보증금의 3분의 1을 국가가 보장하는 제도는 아직 시행 전이다
1. 전세사기 예방은 서류 세 가지에서 시작합니다
계약서에 도장을 찍기 전에 확인할 서류는 등기부등본, 확정일자 부여현황, 납세증명서입니다.
등기부등본은 근저당권과 선순위 임차권을 봅니다. 근저당 채권최고액과 내 보증금을 더한 금액이 시세를 넘으면 경매로 넘어갔을 때 돌려받을 자리가 없습니다.
확정일자 부여현황은 나보다 먼저 들어온 임차인이 얼마를 걸어 뒀는지 보여줍니다. 다가구주택처럼 한 건물에 여러 세대가 사는 경우에 특히 중요합니다. 등기부등본에는 앞선 임차인의 보증금이 찍히지 않기 때문입니다.
납세증명서는 임대인이 세금을 밀리지 않았는지 봅니다. 체납 세금은 경매에서 임차인보다 먼저 가져가는 경우가 있습니다.
주택임대차보호법 제3조의7이 이 둘을 임대인의 의무로 정하고 있습니다. 계약을 체결할 때 임대인은 확정일자 부여일과 차임·보증금 정보, 그리고 국세·지방세 납세증명서를 임차인에게 제시해야 합니다. 임대인이 열람에 동의하는 것으로 제시를 갈음할 수도 있습니다.
2. 미납 세금은 임대인 동의 없이도 볼 수 있습니다
임대인이 협조하지 않으면 여기서 막힌다고 생각하기 쉬운데, 길이 하나 더 있습니다.
국세징수법 제109조는 열람 경로를 둘로 나눠 놓았습니다.
| 시점 | 임대인 동의 | 조건 |
|---|---|---|
| 계약 전 ~ 임대차 시작일 | 필요 | 조건 없음 |
| 계약 체결 후 ~ 임대차 시작일 | 불필요 | 보증금 1천만원 초과 |
두 번째 경로가 2023년에 생긴 규정입니다. 계약서를 이미 썼고 보증금이 1천만원을 넘으면, 임대인 동의 없이 세무서에 미납 국세 열람을 신청할 수 있습니다. 이때 세무서장은 열람 사실을 임대인에게 통지하게 되어 있습니다.
신청은 관할 세무서가 아닌 다른 세무서에서도 됩니다. 신청을 받은 세무서장은 열람에 응해야 할 의무가 있습니다.
다만 신고한 국세 중 미납분은 신고기한부터 30일, 종합소득세는 60일이 지나야 열람 대상이 됩니다. 갓 지난 세금은 안 보인다는 뜻입니다.
3. 잔금 다음 날이 아니라 그날이 위험합니다
전세사기 예방에서 가장 많이 놓치는 지점이 시점 차이입니다.
주택임대차보호법 제3조는 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에게 효력이 생긴다고 정합니다. 반면 근저당권은 등기를 접수한 당일 효력이 생깁니다.
즉 잔금을 치르고 전입신고를 한 그날, 임대인이 그 집을 담보로 대출을 받으면 근저당이 내 대항력보다 앞섭니다. 하루 차이로 순위가 뒤집히는 구조입니다.
계약서 특약으로 막는 방법이 일반적입니다. 잔금일 다음 날까지 임대인이 담보권을 설정하지 않기로 하고, 위반 시 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다는 조항을 넣습니다.
전입신고와 확정일자는 잔금 당일에 같이 처리하는 편이 좋습니다. 확정일자는 동 주민센터와 시·군·구 출장소, 지방법원과 등기소, 공증인에게서 받을 수 있습니다.
보증금을 돌려받지 못한 채 이사해야 한다면 임차권등기명령을 먼저 신청하세요. 등기를 마치면 이사를 나가 주민등록을 옮겨도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.
보증금 자체를 보장받는 방법은 전세보증보험 가입조건과 비용, 한도까지 정리에서 따로 다뤘습니다.
4. 최우선변제로 지켜지는 금액은 여기까지입니다
보증금이 작으면 순위와 무관하게 일정액을 먼저 받습니다. 주택임대차보호법 제8조의 최우선변제입니다.
| 지역 | 대상 보증금 | 우선변제 금액 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 1억 6,500만원 이하 | 5,500만원 |
| 과밀억제권역·세종·용인·화성·김포 | 1억 4,500만원 이하 | 4,800만원 |
| 광역시·안산·광주·파주·이천·평택 | 8,500만원 이하 | 2,800만원 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만원 이하 | 2,500만원 |
조건이 둘 있습니다. 경매신청 등기 전에 인도와 주민등록을 마쳐야 하고, 받을 수 있는 금액은 주택가액의 2분의 1을 넘지 못합니다.
한 집에 임차인이 여럿이고 각자의 최우선변제액을 더한 금액이 주택가액의 절반을 넘으면, 그 절반을 각자 비율대로 나눠 갖습니다. 다가구주택에서 실제 회수액이 표보다 훨씬 줄어드는 이유입니다.
5. 국가가 3분의 1을 보장하는 제도는 아직 시행 전입니다
전세사기피해자 특별법에 보증금 최소보장 조항이 들어간 것은 맞습니다. 회수한 금액의 총합이 보증금의 3분의 1에 미치지 못하면 그 부족분을 국토교통부장관에게 신청할 수 있고, 신청일부터 90일 안에 지급 여부가 결정됩니다.
다만 시점을 정확히 봐야 합니다. 이 조항은 2026년 5월 12일 공포됐지만, 부칙이 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다고 정해 뒀습니다. 2026년 11월이 되어야 시작된다는 뜻입니다.
조건도 붙습니다. 우선변제권 행사를 소홀히 해서 경매 배당요구나 공매 배분요구를 하지 않은 피해자는 신청할 수 없습니다. 제도가 생겨도 스스로 챙길 것은 챙겨야 합니다.
애초에 전세사기피해자 인정에서 빠지는 경우도 있습니다. 보증보험으로 보증금 전액을 돌려받을 수 있거나, 대항력과 우선변제권만으로 전액 회수가 가능하다고 판단되면 대상에서 제외됩니다. 보증금 상한은 5억원이고, 지원위원회가 2억원 범위에서 올릴 수 있습니다.
정부가 2026년 7월 말에서 8월 초 부동산 종합대책 발표를 예고한 상태라 관련 제도가 더 바뀔 수 있습니다. 계약 직전에는 국토교통부와 세무서 안내를 다시 확인하는 편이 안전합니다.
집을 사는 쪽으로 방향을 정하셨다면 보금자리론 자격조건과 금리, 한도 정리도 함께 보시면 좋습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 임대인이 등기부등본만 보여주고 나머지는 거부하면 어떻게 하나요?
납세증명서 제시는 주택임대차보호법 제3조의7이 정한 임대인의 의무입니다. 그래도 거부하면 계약 후 보증금 1천만원 초과 조건으로 임대인 동의 없이 미납 국세를 열람할 수 있습니다.
Q. 등기부등본은 계약 당일에만 보면 되나요?
아닙니다. 계약 전, 잔금 전, 잔금 당일 세 번 확인하는 편이 안전합니다. 근저당은 등기를 접수한 당일 효력이 생겨서 계약 후에 새로 잡힐 수 있습니다.
Q. 확정일자만 받아 두면 보증금은 안전한가요?
확정일자만으로는 부족합니다. 우선변제권은 인도와 주민등록이라는 대항요건을 갖춘 상태에서 확정일자가 붙어야 생깁니다. 셋 중 하나라도 빠지면 순위를 주장할 수 없습니다.
Q. 보증금을 못 받았는데 회사 때문에 이사해야 합니다.
임차권등기명령을 신청하고 등기가 완료된 것을 확인한 뒤 이사하세요. 등기를 마치면 주민등록을 옮겨도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.
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